¿A estas alturas, después de los datos aportados por el Banco de España respecto a la sobrevaloración de las viviendas en España ¿Cuándo cree que estallará la burbuja inmobiliaria en este país?
En primer lugar, considero que el término burbuja no es el más adecuado para describir lo acontecido en el mercado inmobiliario, aunque la fuerte subida de precios pueda parecerlo.
El sector inmobiliario residencial es, sin duda, de los de mayor solidez en España y una inversión en la que los españoles siempre han confiado. De esta manera, resulta muy complicado pensar en un escenario de dramáticas bajadas de precios, mientras la demanda siga teniendo la solidez que ha demostrado hasta ahora. Dicho esto, sí parece claro que los incrementos de precios vividos en los últimos años no son sostenibles, y que paulatinamente iremos asistiendo a una desaceleración, que no bajada, de los precios de las viviendas.
¿Considera que es lógico el nivel de endeudamiento de las familias españolas para adquirir una vivienda?
Quizás es una pregunta más adecuada para las entidades financieras, que son las que conceden los créditos, y no a un consultor inmobiliario. No obstante, conviene repasar un poco la evolución de los tipos de interés para explicar este nivel de endeudamiento. La cuota hipotecaria mensual, que finalmente es la variable clave para los compradores, se ha mantenido prácticamente estable pese a la subida de precios y es que conviene recordar que no hace demasiados años los créditos hipotecarios se pagaban por encima del 10%.
¿De qué manera ha influido la especulación en el continuo crecimiento del precio de la vivienda en España?
Si entendemos por especulación la compraventa extremadamente cortoplacista, diría que la influencia ha sido muy baja, salvo quizás en algunas zonas concretas de la costa.El crecimiento de los precios ha venido provocado, lógicamente, por una demanda muy superior a la oferta. Un porcentaje de esa demanda es de inversores que ante la crisis de la Bolsa de 2000-2001 decidieron buscar refugio en activos más estables como los inmuebles, pero no necesariamente lo hacen de manera especulativa.
En este punto me gustaría puntualizar que al sector inmobiliario injustamente se le asocia al término especulador en su vertiente más peyorativa, simplemente porque ha sido extremadamente rentable. Creo que debemos sentirnos orgullosos de que, en estos momentos, las promotoras más dinámicas del panorama europeo sean las españolas y que muchos españoles,
gracias a sus inversiones en inmuebles hayan podido aumentar su bienestar.
¿Qué producto inmobiliario continua siendo una buena inversión en este país?
A lo largo de este ejercicio, los inversores tanto institucionales como internacionales, han demostrado su confianza en el mercado de inversiones tanto a nivel nacional como portugués, en especial en el mercado de oficinas sobre el que hay una clara preferencia como mercado sólido, con tasas de absorción sanas y con una potencialidad de crecimiento de rentas que está permitiendo asumir rentabilidades iniciales muy ajustadas y que se mantendrán durante el próximo ejercicio, a pesar del repunte de tipos de interés en edificios de oficinas de calidad, eficiencia y ubicación.
El mercado de inversiones en el segmento de oficinas sigue siendo una preferencia clara para gran parte de las inmobiliarias cotizadas españolas, fondos de inversión nacionales e internacionales y con la peculiaridad de entrada en este mercado de un nuevo "jugador": las promotoras medianas y pequeñas que están patrimonializando los beneficios recogidos del segmento residencial en edificios de oficinas en rentabilidad.
Otro de los segmentos estratégicos de inversión son suelos terciarios de oficinas, que permiten mejorar los márgenes respecto de los edificios ya terminados, y que están siendo el "Producto Estrella" de aquellas cotizadas, que no pudiendo entrar a rentabilidades tan ajustadas como las existentes hoy en el mercado de inversiones, sí están dispuestas a asumir el riesgo de comercialización en determinadas ubicaciones secundarias en las ciudades españolas más importantes.
Por último hacer una llamada de atención sobre la adquisición de portfolios, susceptibles de gestión para ser objeto de puesta en valor y venta en el corto plazo. Bien por ser objeto de una buena gestión en cuanto a situación arrendaticia, gestión urbanística y/o transformación de usos.
¿Es hora de que los inversores españoles comienzen a poner su punto de mira fuera de España... Si es así ¿cuál es el producto más recomendable y dónde?
Efectivamente, parece que el mercado inmobiliario español ha alcanzado un grado de profesionalidad y dimensión que hace posible y recomendable, el desembarco en otros mercados emergentes o en mercados consolidados, pero que suponen un recorrido a medio plazo y sin duda, por una necesidad de diversificación de riesgos. Este ejercicio está siendo el de la internacionalización de los grupos inmobiliarios españoles, bien por la vía de compra de compañías, bien por la vía de compra de portfolios, básicamente en los mercados de Berlín, Varsovia, Paris y Lisboa.
La necesidad de esta salida ha venido marcada por tres motivos fundamentales:
1) Escasez de producto en el mercado local y excesiva liquidez, que hace de los procesos de venta procesos muy competitivos.
2) Estrategiainterna de las compañías, buscando diversificación por país y por segmento de producto.
3) Potencial recorrido en valores capitales, en determinados países, bien por expectativas de recuperación de mercados que ya llevan sufriendo años, como por ejemplo Berlín, bien por expectativas de crecimientos importantes en países como Polonia, que se puedan beneficiar d uncrecimiento económico muy importante como consecuencia de una gestión adecuada de sus fondos estructurales.
Dentro del contexto de las segundas residencias ¿usted considera que el litoral español, desde el lado de la demanda, puede absorber el sinnúmero de promociones que se están proyectando a medio plazo?
Hay que tener en cuenta que cuando se habla del número de viviendas que se construirán en la costa, se está haciendo referencia a plazos de 10-15 años y, en ningún caso, de proyectos ya en marcha.
El propio mercado será el que ajuste el poder de absorción del litoral. Los promotores españoles se han profesionalizado mucho en estos últimos años y, antes de afrontar un nuevo proyecto, se estudia en detalle el comportamiento de la demanda, pues son los primeros interesados en que el mercado se encuentre ajustado. Sirva como ejemplo la Costa del Sol, donde ante una recesión en la demanda, los promotores han reaccionado poniendo la menor oferta en el mercado de los últimos cinco años. Por tanto, si no se consigue atraer suficiente demanda en el litoral, simplemente no se llegará a desarrollar ese parque de viviendas.
En el sector de alquiler de oficinas, dentro del contexto nacional, ¿qué ciudad continúa siendo “el Dorado”?
Desde el punto de vista del sector de oficinas, hay que destacar claramente que, el tamaño del mercado y volumen de transacciones que tienen ciudades, como Madrid y Barcelona, es mucho mayor, en comparación con el resto de ciudades en España.
Cabe destacar que, tanto en Madrid como en Barcelona, la gran fortaleza de la demanda (récord de contratación en ambas ciudades en los últimos semestres) junto con la reducción de la tasa de desocupación, hacen prever un horizonte claramente positivo, en cuanto a la evolución de las rentas en este sector. Todo esto, junto con la evolución y gran actividad del mercado de inversión inmobiliaria en oficinas, hace que se vea con optimismo el futuro, a corto y medio plazo del sector.
Respecto a otras ciudades, destacaríamos la evolución de los mercados, vinculando el mismo junto con el desarrollo de eventos significativos que puedan generar crecimiento, como son Expo 2008, en Zaragoza y American’s Cup 2007, en Valencia.
¿Adquirir una casa o una oficina rehabilitada continúa siendo un buen negocio?
Dependerá de lo que entienda cada persona por “buen negocio”. Si las expectativas del inversor son de obtener las plusvalías vividas hace dos-tres años, donde no era descabellado pensar en revalorizaciones del 30%- 40% anual, sin duda no es el mejor momento. Si por el contrario, el perfil de inversor es de retornos más razonables o incluso de un perfil patrimonialista, sigue siendo un buen momento, pues como decía antes las perspectivas son que sigan subiendo los precios, aunque de una manera más moderada.
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